پایگاه خبری
فولاد ایران
🔹رئیس اتحادیه املاک از افزایش
قیمت مسکن بالاتر از تورم در سال جاری خبر می دهد
🔹رئیس اتحادیه افزایش تعداد
معاملات مسکن را شاخص مناسب برای ورود بخش مسکن به دوران پیش رونق می دانند که البته
شاخص درستی است
🔹ایشان افزایش تعداد معاملات
مسکن در ٨ ماهه سال جاری نسبت به ٨ ماهه سال قبل در تهران را نشانه ورود به دوران پیش رونق می دانند
🔹در اوائل تاسیس کانال و در هفتمین مقاله در تاریخ ٢٢ سپتامبر ، سود آورترین بیزینس در آینده، سرمایه گذاری در آپارتمان های کمتر از ٦٠ متر در
تهران ارزیابی شد
🔹چکیده تحلیل این بود که
فقط ١١ درصد از آپارتمان های فروش رفته در تهران طی ١٢ ماه گذشته بالای ١٣٠ متر بوده
، در حالیکه متوسط متراژ پروانه های صادره در تهران ، در سال ٩٥ بالای ١٣٠ متر بوده
است لذا در تهران زیاد مسکن تولید میشود اما آپارتمان ها بزرگ است و بازار طالب آپارتمان
کوچک است
🔹لذا چون آپارتمان ٧٠-٦٠
متری در تهران کم تولید میشود این نوع سرمایه گذاری سودآور ارزیابی شد
تحلیل تعداد معاملات
🔹در سال ٨٩،٩٠،٩١،٩٢ در کشور
بطور متوسط ماهانه ١١٤ هزار واحد مسکونی معامله شده بود
🔹در ٨ ماه گذشته بطور متوسط
ماهانه ٥٠ هزار واحد مسکونی در کشور معامله شده
که گواه کاهش شدید معاملات مسکن در کشور است ، در کل کشور هیچ اتفاق خاصی نیافتاده
است رئیس اتحادیه املاک، برای اثبات مدعیات
خود مدام بر آمار معاملات در تهران تاکید می کنند در حالیکه باید آمار کل کشور مبنا باشد و نه تهران
🔹در شهر مشهد
ماه گذشته فقط ٣٠٠ واحد مسکونی به فروش رفته است که گواه توقف معاملات است
🔹تهران نیز ٢٢ منطقه است
و ٥٠ درصد معاملات در ماه گذشته فقط در پنج منطقه بوده لذا در تهران نیز در ١٧ منطقه
هیچ خبری نیست
🔹در تهران ٣/٤ میلیون واحد
مسکونی وجود دارد در ١٢ منطقه از ٢٢ منطقه تهران در آبان ٩٦ فقط روزانه ١٢٤ واحد بفروش
رفته است که گواه توقف نسبی معاملات مسکن در ١٢ منطقه تهران است
🔹فقط در پنج منطقه تهران
و فقط برای آپارتمان های ٧٠-٦٠ متری در این
پنج منطقه ، عرضه بیش از تقاضا بوده و قیمت آپارتمان افزایش داشته است
🔹عده ای واحد مسكونی آنها
در کرج یا در جاده تهران کرج است اما محل کار آنها در تهران است ، افزایش قیمت بنزین
، توجیه اقتصادی حومه نشینی را ضعیف کرده است بعلاوة توافیک سنگین تعدادی را کلافه
کرده است لذا تعدادی از این افراد ترجیح می دهند با خرید یک واحد مسکونی در نزدیک محل
کار ، واحد مسکونی خود را از کرج به تهران منتقل کنند این رفتار ، تقاضا را در مناطقی
از تهران که قطب اشتغال است تشدید کرده است ، پنج منطقه بیشتر در این مناطق است
🔹در این پنج منطقه تقاضا برای آپارتمان ٧٠-٦٠ متری نظر به سرمایه گذاری اندک در گذشته روی واحد های کوچک ، افزایش قیمت داشته است
🔹در دوران شهردار قبل ، در
مناطقی که به حسب مقررات تراکم ٢٥٠ یا ٣٠٠ درصد بود با دریافت مبالغ کلان اجازه تراکم
٣٦٠ درصد داده می شد و سود فقط در ٦٠ درصد تراکم اضافی بود و شهردار جدید فقط ٢٥٠ یا ٣٠٠ درصد تراکم می دهد،
شهردار نباید در این پنج منطقه و برای آپارتمان های با متراژ ٦٠ متر محدودیت تراکم
وضع می کرد این سیاست شهردار جدید ، به تحریک تقاضا در این پنج منطقه دامن زده در عمل
سیاست های جدید شهرداری تحریک کننده تقاضا بوده است
🔹کاهش سود سپرده هم در حرکت
سرمایه ها به سمت واحد های ٧٠-٦٠ متری مؤثر بوده است
🔹در مجموع سرمایه گذاری ناکافی
در آپارتمان کوچک در این پنج منطقه در گذشته و کمبود عرضه ، افزایش
قیمت بنزین و تضعیف اقتصادی حومه نشنی ، تشدید ترافیک و توجیه اقتصادی اسکان در کنار
قطب های شهری اشتغال ، ممنوعیت تراکم و کاهش
سود سپرده دست به دست هم داده و در این مناطق به افزایش قیمت آپارتمان های ٦٠-٧٠ متری
انجامیده است
🔹افزایش قیمت بنزین به
١٥٠٠ تومان توجیه اقتصادی حومه نشینی را حذف و به کاهش قیمت املاک مسکونی واقع در حومه
کلان شهر ها و افزایش قیمت واحد های مسکونی ٦٠-٧٠ متری در قطب های اشتغال در درون کلان
شهر ها می انجامد
🔹در این پنج منطقه آپارتمان
های متوسط قیمت و لوکس ، افزایشی نداشته است
نقد تعداد معاملات
🔹رئیس اتحادیه ، افزایش تعداد
معاملات از ١٢٥٠٠ در آبان سال ٩٥ به ١٤٨٠٠ در آبان سال جاری در تهران را نشان ورود به دوران پیش رونق می دانند
🔹تعدادی از این معاملات به
سبب تملک وثیقه بوسیله بانکهاست و باید از تعداد معاملات کاسته شود
🔹در منطقه یک تهران ( گران
ترین منطقه ) از سال ٨٩ تا ٩٢ بالغ بر ١٠١ هزار مجوز احداث واحد مسکونی صادر شد که
نوعا با وام بانکی ساخته شد که اکنون در موارد بیشمار ، قادر به بازپرداخت وام نیستند
و واحد ها به تملک بانکها در می آید ، و اینها در شمار معاملات مسکن نیست
محمدحسین
ادیب